40岁房贷能贷多少年，主要取决于多个因素，包括贷款人的年龄、法定退休年龄、银行的具体政策、贷款产品的规定以及贷款人的信用状况、收入证明和还款能力等。
一、年龄与贷款期限之和的限制
一般来说，银行会规定贷款人的年龄与贷款期限之和不得超过一定年限，这个年限通常是70岁或75岁，但具体数值因银行而异。以法定退休年龄60岁为例，如果银行规定年龄与贷款期限之和不超过70岁，那么40岁的购房者理论上最长可以贷款30年（70岁-40岁）。然而，如果银行的规定更为严格，如年龄与贷款期限之和不超过65岁，则贷款期限将相应缩短。
二、贷款产品的规定
不同的贷款产品可能有不同的贷款期限规定。例如，公积金贷款和商业贷款的贷款期限就有所不同。公积金贷款按照国家现在的要求，申请人申请公积金贷款的年龄再加上贷款的年限不能够超过退休后的5年，而商业贷款则可能允许更长的贷款期限，但一般也不超过30年。
三、个人因素
除了上述因素外，贷款人的个人因素也会影响贷款期限。例如，贷款人的信用状况、收入证明和还款能力等都会影响银行对贷款期限的审批。如果贷款人的信用状况良好、收入稳定且还款能力强，银行可能会批准更长的贷款期限。
四、具体银行的政策
不同银行对贷款期限的规定可能有所不同。因此，在申请房贷时，建议直接咨询具体贷款银行的工作人员，以获取最准确的信息。
综上所述
40岁房贷能贷多少年并没有一个固定的答案，而是需要根据多个因素进行综合考虑。在申请房贷时，建议提前了解银行的贷款政策和自身条件，以便做出合理的贷款决策。同时，也需要注意贷款期限的选择应该与自身的还款能力相匹配，避免造成过大的经济压力。