房贷二十八万的利息计算涉及多个因素，包括贷款期限、贷款利率、还款方式等。以下是根据不同情况进行的详细分析：
一、贷款期限的影响
贷款期限是决定利息总额的关键因素之一。一般来说，贷款期限越长，需要支付的利息总额就越多。以二十八万房贷为例，如果贷款期限为10年，与贷款期限为30年的利息总额会有显著差异。
二、贷款利率的影响
贷款利率是计算利息的直接依据。当前，房贷利率可能因地区、银行及政策调整而有所不同。一般来说，商业贷款利率会高于公积金贷款利率。以2024年8月的LPR（贷款市场报价利率）为例，5年期以上的LPR为3.85%，但各地银行可能会在此基础上进行加点。此外，公积金贷款利率则相对较低，五年期以上为3.25%。
三、还款方式的影响
等额本息：每月还款金额固定，由本金和利息共同构成，但每月本金所占比例逐月增加，利息所占比例逐月减少。这种方式下，前期还款中利息占比较大，后期逐渐转为以本金为主。
等额本金：每月还款本金固定，利息逐月递减，因此每月还款金额也逐月递减。这种方式下，前期还款压力较大，但总利息支出相对较少。
四、利息计算示例
以二十八万房贷为例，假设贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，且以LPR加50个基点（即4.35%）作为贷款利率进行计算（请注意，这仅为示例利率，实际利率可能有所不同）：
使用等额本息还款法计算，每月还款金额约为1,777.37元（具体数值可能因银行计算方式略有差异），总利息支出约为152,569.36元。
如果采用等额本金还款方式，则首月还款金额会高于等额本息方式，但后续逐月递减。由于等额本金还款法的具体计算过程较为复杂，且需要逐月调整还款金额，因此在此不展开详细计算。
五、注意事项
以上计算仅为示例，实际利息支出可能因贷款期限、贷款利率、还款方式及银行政策等因素而有所不同。
在申请房贷时，建议借款人充分了解不同银行的贷款政策、利率水平及还款方式，以便选择最适合自己的贷款方案。
借款人应按时足额还款，避免因逾期产生罚息和不良信用记录。