房贷能贷多少年主要取决于以下几个因素：
一、贷款类型
商业贷款：
一般来说，个人住房商业贷款的最长期限为30年。但具体年限还需考虑其他因素，如借款人年龄、房屋性质等。
对于二手房，贷款年限可能会受到房龄的限制，如部分银行规定贷款年限=50年-房龄，且贷款年限加上借款人年龄不超过一定限制（如65岁或70岁）。
公积金贷款：
住房公积金贷款的年限与购买的房屋类型及贷款用途有关。一般来说，购买一手房时，贷款年限通常不能超过30年；购买二手房时，则可能不能超过15年或根据具体情况有所调整。
公积金贷款的年限还受到借款人年龄的限制，通常不会超过借款人法定退休年龄后的5年。
二、借款人年龄
借款人的年龄是确定贷款年限的重要因素。银行在审批贷款时会考虑借款人的年龄，以确保贷款能够在借款人合理的经济生命周期内得到偿还。
一般来说，贷款年限加上借款人年龄不会超过一定限制（如男性65岁、女性60岁或根据不同银行政策有所调整）。
三、贷款条件和额度
贷款的条件和额度也可能影响贷款年限。例如，如果申请的贷款额度超过了银行或公积金中心的可贷款额度，那么可能需要通过调整贷款年限来满足贷款需求。
公积金贷款的额度是根据借款人及配偶的住房公积金缴存情况来计算的，因此缴存额度和缴存年限也会影响贷款额度和贷款年限。
四、政策因素
楼市调控政策会直接影响房屋贷款的最长年限。例如，在某些城市或时期，可能会有针对多套房或特定类型房产的贷款限制政策。
五、房产性质
不同性质的房产，贷款的年限也可能不同。例如，普通住宅和商业用房在贷款年限上可能有所区别。
六、其他因素
借款人的信用状况、还款能力、收入水平等也是银行审批贷款时考虑的重要因素。这些因素虽然不直接决定贷款年限，但会影响银行对借款人还款能力的评估，从而间接影响贷款年限的确定。
综上所述，房贷能贷多少年是一个综合考量的结果，受到贷款类型、借款人年龄、贷款条件和额度、政策因素、房产性质以及借款人自身条件等多个因素的影响。在具体操作中，还需根据各地区的具体政策和贷款机构的规定来确定。